Темпы вывода новых жилых комплексов заметно снизились
Фото: kommersant.ru
В течение первых шести месяцев 2025 года количество новых жилых проектов в Москве существенно уменьшилось — по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сокращение составило более 50%. Значительнее всего замедлилось развитие в сегменте комфорт-класса, который наиболее остро реагирует на изменения условий ипотечного кредитования и макроэкономическую политику.
Согласно аналитике компании «Метриум», с января по июнь 2025 года на московском рынке стартовали продажи только в 17 новых жилых комплексах — это на 56% меньше, чем годом ранее, когда для покупателей открылись сразу 30 новых ЖК. В 2022 году рынок был еще более активным — количество запусков достигло 38 жилых комплексов. Управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов объясняет: девелоперы массово откладывали запуск новых проектов в ожидании снижения ключевой ставки Центрального банка и улучшения условий ипотечного кредитования, которые непосредственно влияют на активность покупателей и застройщиков.
На этом фоне бизнес-класс проявляет устойчивость и относительно высокую динамику. За первое полугодие 2025 года в этом сегменте стартовали продажи в 11 жилых комплексах. Это немного меньше, чем в прошлом году (14 проектов), но значительно выше показателей прошлых лет: в 2023 году стартовало 7 проектов, а в 2022-м — 13. Коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков отмечает, что новостройки бизнес-класса продолжают пользоваться стабильным спросом даже в условиях подорожания ипотеки, поскольку покупатели этой категории чаще всего рассчитываются полностью или выбирают удобную рассрочку, а не кредитные программы.
Границы старой Москвы и масштаб будущих строек
В сегменте комфорт-класса на территории старых границ столицы в первом полугодии 2025 года покупателям был предложен всего один новый проект. Для сравнения: годом ранее их было пять, в 2023-м — четыре, а в «докризисном» 2022 году — десять. Премиум-класс за аналогичный период продемонстрировал лишь один старт против семи предыдущих, а в элитном сегменте начались продажи двух новых жилых комплексов против восьми годом ранее. В ТиНАО было зафиксировано два запуска, что соответствует прошлогоднему результату, хотя в 2024 и 2023 годах цифра достигала пяти проектов.
Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов анализирует, что именно новые старты дорожают опережающими темпами относительно общего рынка: цена одного квадратного метра на первичном рынке столицы выросла за год на 13,5%, а в новых комплексах — уже на 14,5%. Тенденция последних месяцев такова: если в конце 2010-х годов цены на старте продаж были ниже рыночных на 20–25%, то сейчас разница сократилась до буквально 3%.
Финансирование, себестоимость и экономические перемены
Объясняя причины такой динамики, Алексей Попов обращает внимание на ужесточение требований к проектному финансированию. Для успешного получения банковских кредитов застройщики вынуждены закладывать более высокую стоимость, чем в среднем по рынку, а дополнительное влияние оказывает и повышение себестоимости строительства, проектирования и строительных технологий.
Коммерческий директор «Брусники» в Москве и области Андрей Фатнев уверен, что возвращение объемов новых запусков к раннему и привычному уровню напрямую зависит от снижения ключевой ставки или восстановления масштабных программ государственной поддержки. Как только ипотечные кредиты вновь начнут оформляться под 12% годовых и ниже, спрос на новые квартиры неизбежно оживится, а девелоперы активизируют вывод новых проектов на рынок. Эксперты подчеркивают: рынок, безусловно, обладает большим потенциалом для роста при благоприятной экономической конъюнктуре.
Оптимистичные ожидания и точки роста для застройщиков
Несмотря на текущее снижение темпов ввода новых жилых комплексов, участники рынка демонстрируют уверенность в последующем оживлении сегмента. Зарекомендовавшие себя компании, такие как «Метриум», ГК «Основа», «Брусника» и аналитики «ЦИАН», настроены позитивно и считают, что стабилизация будет достигнута благодаря дальнейшему снижению ставок и развитию инструментов господдержки. Уже сейчас проекты бизнес-класса и отдельные старты в премиальных локациях Москвы показывают тенденцию к спросу, а сегмент комфорт-класса ожидает своего нового расцвета в ближайшем будущем.
Будущее столичного рынка: динамика и доверие покупателей
Главные игроки рынка недвижимости Москвы уверены, что в ближайшее время девелоперы адаптируются к новым условиям, а спрос стабилизируется вслед за восстановлением активности покупателей. Устойчивый интерес к качественному жилью, современные строительные технологии и востребованность премиальных проектов становятся хорошей опорой для дальнейшего развития рынка. В целом перспективы жилищного строительства в Москве оцениваются экспертами как положительные, а системные меры поддержки и стабилизация ипотечных программ станут залогом нового этапа роста столичного строительства.
