Позитивная динамика: ипотечные кредиты выходят на новые рекорды
Август 2025 года ознаменовался рекордными результатами на ипотечном рынке: объем выданных кредитов достиг максимума за прошедший год. Льготные государственные программы остаются главным катализатором отрасли, обеспечив около 80% объема выдачи. Однако, ситуация постепенно меняется благодаря снижению ставок, восстановлению неиспользованного ранее спроса на жилье и постепенному снижению государственных компенсаций для банков. Специалисты уверены, что заметная перестройка структуры ипотечного рынка, при которой льготная ипотека займет не больше четверти всех выдач, возможна лишь к 2026 году.
Востребованность ипотечных кредитов стабильно растет
Несмотря на некоторое снижение темпов по сравнению с началом года, ипотечный сектор продолжает демонстрировать стабильно высокий спрос. В августе этого года было выдано ипотечных кредитов на сумму 392,5 млрд рублей – это сразу на 11% больше, чем месяцем ранее. Такая положительная динамика сохраняется второй месяц подряд: относительно прошлого года в августе объем выдачи вырос на 6,3%. Однако по сравнению с пиковыми значениями 2022-2024 годов, когда одновременно действовали сразу две крупные программы господдержки, рынок пока не полностью восстановил исторические максимумы.
Главный локомотив — государственные программы, но рыночная ипотека догоняет
В структуре ипотечного рынка по-прежнему доминируют кредиты с государственной поддержкой: семейная, дальневосточная, арктическая и программистская ипотека. На август 2025 года их совокупный вклад составил внушительные 307 млрд рублей или 80% от всего объема рынка. Однако пропорция постепенно смещается в пользу рыночных предложений, что говорит о все возрастающей самостоятельности отрасли и ее способности адаптироваться к новым экономическим условиям.
Интересный факт: уже летом 2025 года доля рыночной ипотеки по объему достигла 19%, а по количеству договоров – 35%. В банках отмечают сокращение удельного веса льготных программ. Так, например, в Сбербанке за последние три месяца она уменьшилась с 86% до 80,3%. Это однозначно свидетельствует о нарастании активности в сегменте обычных рыночных кредитов.
Драйверы роста: снизившиеся ставки и ожидания заемщиков
Ключевой причиной увеличения привлекательности рыночных кредитов стало заметное снижение их стоимости. На 5 сентября 2025 года средневзвешенная ставка по рынку составляла около 22,4% годовых, что на 0,7 процентного пункта ниже показателя месяцем ранее. Примечательно, что в Т-Банке возлагают большие надежды на дальнейшее снижение стоимости кредитования: клиенты активно берут ссуды под сегодняшние условия с расчетом на будущую рефинансирование, если ключевая ставка и дальше будет опускаться.
Как считает Алексей Кирюхин, признанный специалист по банковским рейтингам, программа рыночной ипотеки не только стимулирует рост выданных кредитов, но и формирует атмосферу оптимизма среди заемщиков. Смена фокуса с льготных программ на рыночные усилиями крупнейших игроков – таких как Сбербанк, ВТБ и Т-Банк – открывает новые перспективы для покупки недвижимости.
Оптимистичный взгляд на будущее ипотечного рынка
Отраслевые эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы рынок ипотеки сохранит высокую активность: объемы кредитования останутся на значительных уровнях, а доля рыночных продуктов продолжит увеличиваться. При благоприятном развитии макроэкономических условий и дальнейшем снижении ключевой ставки объем рыночной ипотеки, по мнению Сергея Гордейко и Сергея Гришунина, может уверенно выйти на передовые позиции. В перспективе льготные программы займут более скромную нишу, что сделает рынок более устойчивым и конкурентоспособным в долгосрочной перспективе.
В целом, ипотечная отрасль демонстрирует сбалансированный рост, а вклад крупнейших финансовых институтов с государственным участием, таких как Сбербанк, ВТБ и Т-Банк, позволяет уверенно говорить об устойчивости и потенциале дальнейшего развития. Снижающиеся процентные ставки, рост числа рыночных сделок и активная поддержка со стороны профессиональных аналитиков внушают оптимизм и задают положительный вектор движению вперед всем участникам рынка жилья.
Государство рассматривает пути повышения доступности жилья
В последние месяцы российское правительство активно обсуждает новые подходы к улучшению жилищных условий граждан и расширению возможностей для приобретения собственного жилья. Особое внимание уделяется инструментам ипотечного кредитования, ведь для многих россиян именно ипотека становится ключом к долгожданной покупке квартиры или дома.
Одним из актуальных изменений стало уменьшение банковских компенсаций по программам с господдержкой, что вступило в силу с августа 2025 года: теперь уровень возмещения по ипотечным кредитам снижен на 0,5 процентного пункта. Эти коррективы влияют на финансовую привлекательность льготных ипотечных продуктов для банков. В результате кредитные организации пересматривают свои условия и постепенно сокращают объемы выдачи займов по госпрограммам.
Вслед за этим крупнейшие финансовые учреждения страны начали пересматривать параметры выдачи кредитов. С мая по июль банки увеличили минимальный размер первоначального взноса по льготной ипотеке до 30%, если не выполняются дополнительные условия. В то же время по стандартным рыночным программам этот показатель остался на уровне от 20%. Это означает, что гражданам становится сложнее накопить необходимую сумму для участия в программах с государственной поддержкой.
Подъем цен на недвижимость также оказывает влияние на покупательскую способность россиян. За последние три месяца стоимость квадратных метров на первичном и вторичном рынках увеличилась примерно на 1,5%. В таких условиях собрать сразу 30% от стоимости жилья — задача непростая и требует более длительного времени накопления капитала.
В результате заметна тенденция: часть заемщиков начинает активнее обращаться к продуктам рыночной ипотеки, поскольку минимальный порог по первоначальному взносу у нее ниже, а получение займа возможно быстрее. И даже несмотря на то, что сами ставки по рыночным ипотекам обычно выше, гибкие условия делают такие кредиты более доступными для широкой аудитории. По словам экспертов, сейчас многие предпочитают избрать именно такой путь, чтобы ускорить собственное заселение в новую квартиру.
Анализ спроса и перспективы рынка ипотеки
Тем не менее, говорить о массовом переходе заемщиков с господдержки на обычную, рыночную ипотеку пока рановато. Специалисты подчеркивают: для взвешенной оценки следует рассматривать не только объем выдач в рублях, но и количество оформленных кредитов. Причина в том, что средние суммы займов по стандартным рыночным условиям ниже, чем по программам с льготной ставкой. Это позволяет избежать искаженной картины при анализе показателей рынка.
На данный момент ипотечная система России сохраняет устойчивую долю льготных кредитов — примерно 62% от всех оформляемых займов приходится именно на такие программы. Это свидетельствует о сохраняющемся высоком спросе на государственную поддержку среди граждан. При этом объемы новых выдач пока не достигли уровня, который считается «нормальным» для масштабов всей страны: сегодня ежемесячно оформляется порядка 80 тысяч ипотечных кредитов, в то время как оптимальный показатель должен быть на уровне 200 тысяч сделок в месяц.
Эксперты уверены, что правительство видит эту динамику и ищет пути для дальнейшей поддержки заемщиков. В числе рассматриваемых инициатив — корректировка существующих условий ипотечных программ, появление новых субсидированных продуктов и цифровизация всех этапов получения кредита. Цель этих шагов — повышение доступности жилья для еще большего числа российских семей. Современные технологии и новые решения уже успешно интегрируются в инфраструктуру жилищно-ипотечного рынка и делают процессы оформления проще, прозрачнее и быстрее.
Позитивные инициативы и ожидания для заемщиков
Российский рынок ипотеки продолжает развиваться и подстраиваться под меняющиеся требования времени. Заемщики могут рассчитывать на появление дополнительных льгот, программ для семей с детьми, молодых специалистов и других категорий граждан. Совместная работа государства и банковского сектора уже приносит первую положительную отдачу: расширяется линейка кредитных продуктов, снижаются административные барьеры, повышается уровень консультаций и поддержки клиентов на всех этапах — от подачи заявки до заселения в новое жилье.
В ближайшем будущем жилищная политика России может порадовать новыми возможностями как для покупателей квартир в новостройках, так и для тех, кто рассматривает покупку жилья на вторичном рынке. Разнообразие предложений и гибкость условий поспособствуют тому, чтобы семьи и молодые специалисты могли легко и с оптимизмом смотреть на перспективу приобретения собственной недвижимости.
Таким образом, государственная политика и рыночные механизмы синхронно движутся к общей цели — сделать вопрос собственного жилья для россиян максимально простым и осуществимым. Ипотечная система страны стремится быть надежной опорой для всех, кто мечтает о собственном уголке, поддерживая граждан на каждом шагу к новоселью.
Эксперты банковского сектора отмечают, что рынок ипотечного кредитования в ближайшие годы сохранит высокую активность благодаря государственной поддержке. Согласно аналитике «Дом.РФ», к концу 2025 года льготная ипотека останется на значимом уровне: она может обеспечивать 40–50% всех новых сделок и до 65–70% по их совокупному объему. В ВТБ считают, что программы с господдержкой будут составлять примерно 75% от общего числа продаваемых ипотечных продуктов уже в ближайшей перспективе.
Позитивные прогнозы для ипотечного рынка
По оценкам представителей Т-Банка, на данный момент доля льготных займов составляет внушительные 75–80% среди всех новых кредитов на жильё. Однако к концу года, при условии снижения процентных ставок до 16%, доля может снизиться на несколько десятков процентных пунктов. Такая корректировка вызвана тем, что ставка 16% воспринимается потребителями как важная психологическая отметка: когда проценты становятся более доступными, часть заемщиков переходит на рыночные условия кредитования.
Сергей Гордейко, авторитетный финансовый аналитик, подчеркивает, что значительное снижение доли льготной ипотеки возможно уже в 2026 году — до 25% от общего количества кредитов. Такой тренд будет связан с последовательным улучшением рыночных условий, благодаря которым стандартные ипотечные предложения станут более привлекательными для покупателей недвижимости. Специалисты согласны: чем доступнее становятся рыночные продукты по ипотеке, тем быстрее снижается доля льготных программ в общем объеме выданных кредитов.
Устойчивое развитие благодаря государственной поддержке
Несмотря на ожидаемое постепенное уменьшение роли льготных ипотечных программ, специалисты с уверенностью смотрят в будущее. Любые корректировки не приведут к резким переменам — переход к более рыночным условиям будет происходить плавно и прогнозируемо. Государственная поддержка продолжит оставаться значимым стимулом для развития рынка, помогая широкому кругу граждан осуществлять мечты о собственном жилье даже в условиях меняющейся экономической ситуации.
В целом эксперты убеждены, что ипотечный рынок ждет стабильный и уверенный рост. Внедрение гибких рыночных инструментов вместе с сохранением государственных программ создаст сбалансированную и предсказуемую финансовую среду. Такой подход обеспечит надежность и доступность ипотеки для всех участников рынка, а потребители смогут выбирать наиболее выгодные условия для решения жилищного вопроса. Рост числа доступных программ будет способствовать увеличению темпов строительства и развитию жилищной инфраструктуры страны.
Источник: www.kommersant.ru
