Девелоперы адаптируются к изменившимся условиям
Рынок недвижимости переживает период трансформации. Изменение условий ипотечного кредитования, новые требования к планировкам квартир и ужесточение банковского финансирования привели к снижению активности застройщиков. Девелоперы стали более осторожно подходить к запуску новых проектов. Однако эксперты не ожидают резкого падения цен на жилье в ближайшее время.
В июле-августе текущего года в Московском регионе объем нового предложения на рынке новостроек сократился на 33% по сравнению со средними показателями за последние 2,5 года. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области снижение составило 32%. Начало осени, традиционно отмечавшееся всплеском новых проектов, в этом году не принесло существенного оживления.
Эксперты рынка считают такую ситуацию закономерной. Девелоперы внимательно анализируют текущее состояние спроса, чтобы оперативно корректировать свои стратегии продаж. Некоторым игрокам может потребоваться индивидуальный подход к управлению реализацией проектов.
Стоит отметить, что нынешнее замедление следует за периодом активного роста. В первой половине года объем нового предложения в Москве вырос на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако по сравнению с показателями начала 2021 года, когда рынок только начал реагировать на введение массовой льготной ипотеки, активность застройщиков снизилась на 40%.
Спрос снижается, предложение растет
Основной причиной снижения активности девелоперов стало сокращение спроса после пересмотра условий льготных ипотечных программ. По оценкам аналитиков, в августе количество заключенных договоров долевого участия в Москве и Подмосковье сократилось на 57% по сравнению с прошлым годом. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области падение составило 39%. В целом по крупным городам России снижение спроса достигло 39% в годовом выражении.
На фоне снижающегося спроса растет объем предложения на рынке. За последний месяц экспозиция на первичном рынке крупных городов увеличилась на 13%. В годовом выражении рост предложения в таких городах составил 51%.
В этих условиях застройщики пересматривают свои планы по выводу новых проектов на рынок. Многие рассматривают возможность более позднего старта продаж для проектов, находящихся на этапе разработки. На решения девелоперов влияют ограниченный спрос, высокая стоимость проектного финансирования и снижение доступности ипотеки для покупателей.
Новые стратегии девелоперов
Застройщики адаптируются к изменившимся условиям рынка. Многие компании переносят сроки реализации проектов, чтобы оптимизировать затраты на строительство. Активность по выводу новых объектов снижается. В Москве дополнительным фактором стало ужесточение требований к архитектурному облику жилых комплексов.
Эксперты отмечают, что в нынешних условиях конкурентоспособность проектов будет определяться скоростью и качеством строительства, а также формируемой вокруг инфраструктурой. Застройщикам необходимо предлагать рынку нестандартные продукты, чтобы поддерживать спрос и минимизировать риски.
Переосмысление планировочных решений
Важным фактором, повлиявшим на планы застройщиков, стало решение властей об ограничении строительства малогабаритных квартир. В Москве установлены минимальные площади: 28 кв. м для однокомнатных и 44 кв. м для двухкомнатных квартир. Проекты с меньшей жилой площадью не согласовываются с мая текущего года.
Долгое время именно небольшие квартиры были самым быстрорастущим сегментом на рынке массового жилья. С 2015 по 2024 год доля малогабаритных студий в новостройках Москвы выросла с 5% до 20% от общего объема предложения. Этому способствовали низкая доступность жилья, высокий инвестиционный спрос и активная миграция населения в крупные города.
Постепенное вымывание малометражного предложения уже приводит к росту средней площади квартир. По данным аналитиков, средняя площадь лота в экспозиции в России в августе составила 52 кв. м, увеличившись на 1 кв. м за год. В Москве тенденция более выражена — средняя площадь продающихся квартир в новостройках выросла на 2,6% за год до 55,1 кв. м.
За год спрос на студии сократился на 70%, а их доля в структуре продаж снизилась вдвое. Востребованность малогабаритных квартир падает на фоне того, что основная целевая аудитория не может совершать сделки из-за ограниченной доступности ипотеки. Инвесторы в свете высокой ключевой ставки ЦБ нередко предпочитают вложениям в жилье банковские депозиты.
Ценовая динамика и перспективы рынка
Несмотря на снижение спроса, цены на первичном рынке в целом перешли к стагнации. За год средняя стоимость новостроек в Москве выросла на 12%, достигнув 371,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако за последний месяц рост составил всего 0,4%. В Московской области за месяц цены даже снизились на 0,6%. В Санкт-Петербурге новостройки за месяц подешевели на 0,3%, а за год подорожали лишь на 1,2%.
Эксперты не ожидают существенного изменения рыночной конъюнктуры в ближайшем будущем. Активность покупателей будет зависеть от динамики реальных доходов населения и стоимости ипотечного кредитования. Фундаментальных предпосылок для заметного снижения ключевой ставки ЦБ и роста благосостояния населения пока не наблюдается.
Тем не менее, аналитики не прогнозируют и массового пересмотра цен в сторону снижения. Вероятнее всего, застройщики сосредоточатся на различных акциях и специальных предложениях для привлечения покупателей. Стоимость привлечения клиентов для девелоперов значительно выросла, что будет сдерживать цены от снижения.
В целом рынок недвижимости вступает в период адаптации к новым реалиям. Застройщики пересматривают свои стратегии, ориентируясь на изменившийся спрос и новые требования. Это может привести к некоторому снижению объемов строительства в краткосрочной перспективе. Однако в долгосрочном плане такая трансформация должна способствовать повышению качества жилья и формированию более сбалансированного рынка недвижимости.
Источник:www.kommersant.ru
